住宅ローンについて

• ご相談ケース１　Ｍ様　頭金０円でも家が買える？

  40才　ご家族5人　ドライバー　収入360～450万円

  「Ｍ様の概要」
  頭金0円でも家は買える
  住宅ローンに使える予算は月9万円以内
  クレジットがあると住宅ローンの借り入れ限度額が減る

  詳しいご相談内容
  「貯金が無くても家が買える？」

  子供も大きくなり今のアパートでは手狭になったので引っ越しを考えました。
  引っ越すたびに家賃の５～６ヶ月分もお金がかかり、大変だなあ～と思ってた時に
  「貯金なんてなかなか出来ないね」と一緒にぼやいていた友人が家を買ったとの連絡が！
  彼が買えるのならうちも買えるのかな？と思ったのがきっかけです。「インターネットなら気軽に相談できそう！」
  不動産屋さんに相談したとたん、住宅をあれこれセールスされたり電話攻撃されたりは嫌なので
  とりあえずインターネットで登録して、メールで住宅情報をもらう事に。
  しばらくしてキャンペーンのお知らせが届いたので「コンサルティングってどんな事をするのですか？」とメールで問い合わせしたら「家を見る前に一度コンサルティングでプランをたてましょう」
  と勧められました。家を見ないならそんなに時間も取られないしな、と気軽な気持ちでコンサルティングに申込してみました。

  コンサルティングにて
  「住宅ローンに使える予算は月9万円以内」
  これからかかる子供の学費や主人の趣味（サーフィン）の事も考えて今の家賃以下を希望したら
  ４ＬＤＫで駐車場付の一戸建てを購入するプランを提案されました。

  「頭金は１割～２割必要！と勝手に思っていました」
  まだ住宅購入を意識したばかり。後２年は頑張って貯金しなくちゃとか、今はとにかく資料請求して勉強しなきゃ、とそんな風に考えていました。スタッフの方に「頭金はいくらぐらい必要ですか？」と初歩的な質問で恥ずかしいかな？と思いながらも聞いてみたら「後２年も家賃を払われるのなら今すぐでも買えますよ」と言われました！

  「忙しくて住まい探しを中断」
  初回のコンサルティングを受けてから急に忙しくなり、２ヶ月ほどそのままになってしまいました。
  その間もメールで住宅情報が送られてきたので、間取りを見たりエリアを変更したり・・・このペースだと何も進まない？と思いコンサルティングをまた受けることにしました。「クレジットがあると住宅ローンの借入限度額が減るなんて！」
  車のローンがあり、クレジットカードを２枚持っていたのですが、それだけで住宅ローンの借入額がこんなに減るなんて・・・
  私達だけでは気づかなかった方法を教えてもらったおかげで、住宅ローンの事前審査も通してもらい安心して家探しが出来ました。自己流で資金計画を立てるよりも早めにコンサルティングを受けて良かったです。希望条件に近い家がこんなに早く買えるなんて！

  「諸費用の疑問点もメールで質問」
  ほんと、いろいろな法律が沢山あって全部勉強していたらいつ家が買えたのやら・・・
  今は火災保険や金利について検討中です。郵送してもらった「諸費用概算書」もわからないところはメールで質問しています。初めての経験だったので、本当に丁寧に説明してくれて助かりました。

• ご相談ケース2　「単身（女性）でも大丈夫？」　Ｙ様

  27歳　会社員　女性　船橋市在住　Ｙ様　　　年収３６０万円（自己資金１０万円）
  ２５００万円　中古マンション購入
  
  【お客様の声】

  一人暮らしで家賃１０万５千円くらいのマンションに住んでいました。
  「そんな高い家賃を払っているならマンションでも買ったら、それが財産になるよ？」 と友達に言われたので、某不動産会社に相談に行くと単身の女性の場合、 住宅ローンを組むのは難しいと言われました。諦めかけていたところ、センチュリー２１クレア・ドールの広告を見つけました。 電話をしてみると営業さんがとても丁寧で、住宅ローンについてもいろいろ相談に乗って頂き、私にとってすごく魅力的な物件も紹介して頂くことができました。 月々の支払いも約７万ほどに下がり、マンションも購入できうれしいことばかりです。クレア・ドールさんに相談しなければ、購入を諦めてしまっていたと思います。
  本当にありがとうございました。

• ご相談ケース3　「自営業では組めない？」　Ｔ様

  ３０歳　自営業　男性　船橋市在住　Ｔ様　４人家族　　年収５３０万円（自己資金１００万円）
  ４０００万円　新築戸建購入
  
  【お客様の声】

  美容師で自営をしている私は、ローンは組めないと思い賃貸を探していました。 ですが賃貸は結構高く、それに加えて店舗の家賃を支払っていくのはしんどいなぁと思っていました。そんなときクレア・ドールさんのチラシをみて「自営業の方もご相談下さい」とあり、 これだ！と思い相談に行きました。住宅ローンに関して不安がいっぱいでしたが、親身になって話を聞いてくれ、あきらめずに要望通りの店舗付住宅を見つけてくれました。
  念願だった自分の店舗とマイホームを持つことができ、おかげさまで今は幸せいっぱいです♪

• ご相談ケース4　「今の住宅ローンに満足していない」　Ｍ様

  ４２歳　会社員　男性　市川市在住　Ｍ様　４人家族　年収６３０万円月々の支払いが約１７万から１２万に！！
  
  【お客様の声】
  １５年前に購入した新築戸建のローン借替をお願いしました。購入当時は今よりも金利が高い時代で、その時に組んだローンだったので 最近まで月々の支払いが約１７万円でした。それがなんと月々１２万にまで下がったんです！！クレア・ドールさんは金利優遇も大きく、通常なら借替で銀行に支払う約８０万円の保証料も必要ありませんでした。やはり月々の支払いは生活にも大きく響くので、ずいぶん楽になり感謝しています。

• ご相談ケース5　「年齢が若いし・・・」　Ｙ様

  22歳　運送業　男性　船橋市在住　Ｙ様　2人家族　　年収300万円（自己資金50万円）
  1980万円　新築戸建購入
  
  【お客様の声】

  まだ、子供もいなくてトラックの運転手という仕事柄、マイホームの購入は考えてもいませんでした。 今住んでいる家よりも広い賃貸物件をと思い最初に入ったのがクレア・ドールさんでした。担当の人が来るまでアンケートを記入しながら、ふと気づいたのが担当してくださった方が賃貸でなく売買の担当者でした。担当の人に「賃貸と間違えて来ました」と伝え、笑いながら参考程度に話を聞いていると、22歳の自分でも住宅ローンが組めることや不動産の事を教えてもらえました。月々約８万、賃貸で同じくらい払うなら・・・と考え始め、賃貸探しから一転マイホーム購入の憧れが？！そして クレア・ドールさんと出会ってから、早３ヶ月。現在新築一戸建てに入居中！ありがとう！！

• ご相談ケース6　「他に借り入れがあるから無理でしょ？」　Ｗ様

  ３２歳　家電営業　男性　船橋委在住　Ｗ様　４人家族　　年収４５０万円（自己資金３０万円）
  ３０００万円　新築戸建購入
  
  【お客様の声】

  結婚５年目に入り、娘が来年から小学校に入学するという事もあり
  そろそろ家をという話になり探し始めました。ただ、同じように家を探している友達から 「車のローンが２００万もあったら住宅ローンは無理だと不動産屋さんに言われた」なんて言うんです。 私自身、去年お年末に３００万のワンボックスカーを購入したところでしたので、このまま家探しをして大丈夫なのか不安になり、チラシをよく見かけるクレア・ドールさんに問い合わせてみました。 すると、「借入れがあってもそれだけで判断するのではなく、 お客様のトータルで判断致しますので、そんなに心配されることはないですよ」という心強い言葉を聞くことができました。それからは、物件探しに専念でき、ローンもクレア・ドールさんの言葉通り、審査ＯＫと金利優遇まで！！ 何事も相談してみないとわからないもんだなぁと感じています。

• ご相談ケース7　「今の職場での勤続年数が短い」　Ｈ様

  ３０歳　会社員　男性　船橋市在住　Ｈ様　３人家族　　年収３８０万円（自己資金５０万円）
  ２７００万円　中古戸建購入
  【お客様の声】

  私は今年の６月に夢の一戸建てを購入しました。ただ、探し始めたのはほんの３ヶ月前。転職し今の会社に勤めだして、まだ半年足らずでした。 こんな私が一戸建てなんて・・・と思っていましたが、無理とは思いつつセンチュリー２１クレア・ドールさんに相談に行ったところ、 住宅ローンのお話と物件の案内を並行して進めてくださいました。 スムーズな対応で、私の不安はあっという間に解消され、気に入った物件にもめぐり会えたので後はクレア・ドールさんにお任せしました。 一週間後にはローンＯＫの返事が！金利1.675％で月々の支払いが９万２千円！諦めかけていた夢が現実になりました。本当にうれしい気持ちでいっぱいです！！

• 無料コンサルティング

  私たちは、お客様の大切な財産づくりをお手伝いさせて

  いただくにあたり住宅相談や資金相談などの慎重な

  コンサルティングから始めています。

  たとえば「頭金０円でも家が買える」という私たち独自の

  サービスをご紹介しながら、住まいに関する質問、

  ご相談をお答えします。ぜひ、当社へお越しください。

  無料コンサルティング
  お電話でのご相談は　047-411-8122

  年中無休
  メールでのご相談は　info@crea-dor.co.jp

• クレア・ドール、ここが他社と違います！

  とことん納得するまでお付き合いさせていただきます。
  
  「購入した後の生活」に不安がないように、マイホームの購入には、様々な動機や目的があります。
  例えば、子供が大きくなったので手狭になった。両親と別居したい、家賃をこれ以上払うのはもったいない等々。しかしながら、雑誌やインターネットで様々な物件を見ていると、何時しか目的を忘れ、「希少物件」「今だけの価格」「人気のエリア」などの言葉に惑わされ、本来の目的を見失い、不動産会社の言いなりに無理なローンを組んでしまうことが少なくありません。
  理想ばかりが先行してしまい、収入とかけ離れたローンを組んではその後の生活が成り立っていきません。
  当社ではそういった「購入した後の生活」に不安がないように、理想の地域環境、通勤、通勤時間、さらに資金計画に関する希望など、お客様とじっくりと話し合い、コンサルティングを行います。
  まずは、お客様から様々な角度からヒアリングを行い、それに基づき資金計画を立てていきます。
  ご家族のライフプランに合わせた資金計画を綿密に計画することによって、ご購入後も将来に渡って快適で安全なライフプランを設計することが可能となるばかりでなく、お客さまご自身でも住宅購入に関する知識が自然と身につき、その後の取引の上で、有益な質問をタイムリーに投げかけることが可能となります。
  一生に一度の高価な買い物、住まい選びについては、どんな些細なことでも私どもにご相談ください。
  とことん話し合い、納得の上でご契約をお客様と交わすことが当社の使命です。

  「売主」と「お客様」の中立な立場だからこそ正直に答えます。
  

  バイヤーズエージェンシー、お客様の視線で選びます。だから時にはNOと言います。

  一般的に不動産仲介業は売主（業者）と買い手（お客様）の間に立ち、様々なサービス後、売買が成立した場合に受け取る仲介手数料収入によってビジネスが成り立っています。
  不動産仲介業者によっては買い手であるお客様よりも、今後もつき合いが続く売主業者のご機嫌を損じないことの方が重要となる場合も少なくありません。
  基本的に自社で販売物件を持たない仲介業者は、売主側の提示する金額をそのままお客様に提示していることが普通ですが、中には適正な市場価格とは思えない価格を提示している売主や、仲介業者によっては不良物件であっても売主の言うままに、平然と物件をお客様に紹介している業者もあるようです。
  当社ではこういった日本の不動産仲介における古い慣習としきたりに沿うことなく、極めて公正な立場でお客様に物件を紹介するスタンスを守っています。
  そのため、時にはお客様が良いと感じた物件においても、当社の調査次第ではお勧めしないこともあります。
  市場を見る目を養い、客観的な数字によって物件の良し悪しを見極めることが必須能力と当社は考えています。
  お客様に代わって売主と対等に交渉する力のあるバイヤーズエージェンシー。絶えずお客様の立場を代弁してくれる専門家がいれば、そのような業者間の取引やしがらみにとらわれず、適正な物件情報をお客様に提示することが可能です。

  お客様の不安を取り除く、資金計画から始めます。
  

  まずはお客様のもつ不安や疑問点を徹底的に洗い出し、お客様のご希望や理想になるべく沿うような形で無理のない[資金計画]を第一に考えます。

  初めての家探しでは、わからないことや難しいことが多く、大きなストレスや不安を持ちながら不動産会社を訪れる方々が少なくありません。
  住宅購入を希望しているお客様には様々な状況がありますので、まずはその状況を客観的に分析するところから当社のコンサルティングは始めます。
  マイホーム購入予算は資金計画のコンサルティングを受けて、具体的に試算することが大切で年収、年齢、勤続年数、車などのローンによって、銀行から借り入れ可能金額は大きくかわります。
  住宅は購入してから、何十年にも渡りローンを払い続ける高額な買い物ですので、お客様の将来的に予測される状況や社会情勢を吟味し、時代の変化にも対応できるようなローン計画を実施することによって、お客様の持つ不安が解消されます。そのため、当社のコンサルティングを体験した後には物件を見ることだけに専念できる心理状態となっていますので、最終的な契約時に問題が発生することがほとんどありません。コンサルティングで物件をお買い求めになったお客様の満足度が高いことが、当社サービスの特徴の一つとなっています

  お得な金利優遇があります。

  当社提携ローンの利用で、金利が有利になります。

  当社は年間の物件契約件数が多く、各銀行での融資取扱高も多いために、通常より金利の優遇が有利にご利用いただけます。
  当社の仲介でご契約いただいたお客様には、当社の提携ローンをご紹介させていただきます。提携銀行での住宅ローンをご利用いただくことにより、住宅購入の資金計画もサポートいたします。
  ※当社営業担当者を経由して各行へ住宅ローンのお申し込みをいただく必要がございます。

  [当社の取り扱い銀行]
  千葉銀行・千葉興業銀行・京葉銀行・三菱東京ＵＦＪ銀行・三井住友銀行・みずほ銀行・りそな銀行・ゆうちょ銀行・SBI住宅ローン・他

  [金利優遇]例
  4,000万円をお借り入れの場合、金利優遇の違いで支払い総額に約2,306,441円の差が生じます。（借り入れ期間35年　店頭表示金利（変動金利型・平成31年月時点）2.475%より、通期▲1.8%優遇<0.675%>と通期▲1.5%優遇<0.975% >の比較）。

• リフォームの流れ

  リフォームってどんな流れですすめていくのだろう？そんな疑問を解消するための３STEP!
  実際にリフォームをする場合の流れをご紹介いたします。

  １　事前準備

  現状の問題点を確認し、お客様のご要望をお伺いします。工事内容によって必要な施工担当とともに、ご自宅の調査（下見）を行います。お打合わせと下見の結果を元に、一度お見積を作成し、大よその予算をご確認いただきます。

  お問い合わせ→初回打ち合わせ→現場下見→ご提案プラン・見積もりのご提示

  ２　内容検討・ご契約

  施工業者を決定します。
  契約書の内容を確認します。契約約款・保証期間・見積書・施工図面・支払条件などを再度ご確認下さい。
  契約時のトラブルを防止する目的で、なるべく議事録を作りましょう。一般的に施工会社には、打合わせ記録がありますので、施工会社が作成した記録を確認する方法でもよいでしょう。
  着工に向けて、マンションの場合は、管理組合への申請、また近隣挨拶を行います。
  また、着工前に再度確認の打ち合わせを行い、工事内容に間違いがないか確認します。追加や変更がある場合は、着工前までに金額や項目を確認しておきます。

  最終見積もりのご提示→ご契約→契約金のお支払い→着工前打ち合わせ

  ３　施工着手

  現状の問題点を確認し、お客様のご要望をお伺いします。工事内容によって必要な施工担当とともに、ご自宅の調査（下見）を行います。お打合わせと下見の結果を元に、一度お見積を作成し、大よその予算をご確認いただきます。

  近隣の方へのご挨拶→着工→完成→お引渡・お支払い

• 建物完成までの流れ

  お客様とのコミュニケーションを第一に考え、大切な家づくりを、一歩一歩着実に進めます。

  １　ご相談

  お客さまのご要望やご家族構成、ご予算などを充分におうかがいして、ご提案の準備に入ります。

  ２　敷地調査

  敷地の形状や現況、周辺環境、法的規制などを徹底調査。プランづくりに反映します。

  ３　基本プラン作成

  敷地調査の結果とお客さまのご要望を反映させて、基本設計プランをご提案。概算見積リもあわせてご提出します。

  ４　地盤調査

  地盤が建物の重量に耐えうる強さ（地耐力）を持っているか、スウェーデン・サウンディング方式（SS式）にて調査し、そのデータを元に適切な基礎の設計を行います。

  ５　本設計お申し入れ

  基本設計プランをご検討のうえ、本設計、見積書の作成をお申し込みいただきます。

  ６　建築請負契約

  本設計、見積書に、基本的にご了解をいただけましたら、建築請負契約を締結していただきます。

  ７　詳細お打ち合わせ

  内部仕様・外部仕様の設定、設備・機器の配置など、設計内容の詳細を決定・ご確認いただきます。その後、建築確認申請の手続きをいたします。

  ８　着工お打ち合わせ

  お客さまと当社の積算・設計・工事・コーディネーター・営業の各担当者とで、工事内容、工事期間などの最終確認を行います。

  ９　着工

  お建て替えの場合は仮住居へ移っていただき、現住居を解体。建物の位置を決める地縄張りにお立ち会いいただいたうえ、建築に着手します。

  １０　上棟

  構造躯体が組み上がり、屋根板が張られると、工事は仕上げの段階に。電気配線などの設備工事や内装・外装などの工事が始まります。

  １１　完成

  内装・外装・設備の工事を終えると、ご新居の完成です。各工程での審査に加え、お客さまの立ち会いによる厳正な竣工検査を行います。

  １２　お引渡しご入居

  お建物引渡書や保証書などの証書類と鍵をお渡しして、いよいよご新居での暮らしのスタートです。

  １３　アフターサービス

  永く安心していただけるよう、屋根、外壁、構造躯体の10年保証システムを実施。さらに、定期巡回サービスやアンケートによるアフターメンテナンスサービスも行っています。

税金相談について

• 売却でかかる税金｜譲渡損が出た場合の特例

  譲渡損が出た場合の特例

  居住用財産の買換え等による譲渡損失の繰越控除

  居住用財産を譲渡し、住宅ローンで新たに居住用財産を取得した場合に、その譲渡で生じた損失の金額のうち、損益通算してもなお控除しきれない部分の金額は、一定の要件のもとに譲渡の年の翌年以後３年内の各年分の繰越控除が認められます。

  １	居住用財産の定義	(1)現に居住している家屋を譲渡した場合 (2)居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき。 (3)家屋を取壊した場合は、上記(2)の範囲内で、家屋を取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき。(取壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可） (4)転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき。(但し、2つの家屋を所有する場合は、主たる居住用家屋)
  ２	共通	(1)共有の居住用財産を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内において各人毎に適用。 (2)譲渡する相手が、譲渡者の配偶者や親・子などの直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。 (3)一定の譲渡損失があること。（土地の譲渡損失は500㎡以下の部分に相当する金額のみ対象） (4)所得金額が3000万円（給与所得の場合、3336万円）以下の所得の年に繰越控除。 (5)平成21年12月31目までに譲渡したものに限ります。
  ３	特例の特徴	損益通算をしてもなお引ききれない譲渡損がある場合、損益通算をした翌年以後3年間その他の所得から繰越控除することができる。
  ４	所有期問	譲渡する年の1月1日現在で所有期間が5年超。
  ５	居住期間	居住期間は問わない。
  ６	連年適用の制限	前年、前々年において １ 、２、３、４、５、６の居住用の特例の適用を受けていないこと。
  ７	損益通算ができる損失の金額	譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額。
  ８	繰越控除の対象	所得税・住民税
  ９	譲渡資産にかかる住宅ローン	要件なし

  買換え資産の要件

  １	取得期限	譲渡日の属する年の前年1月1日から翌年12月31日までに取得すること
  ２	居住の用に供する期限	●買換え資産を取得した日から譲渡年の翌年12月31日。 ●譲渡年の翌年に取得したときは、譲渡年の翌々年12月31日。
  ３	住宅ローン	取得をした日の属する年の12月31日又は特例の適用を受けようとする年の12月31日において買換え資産について一定の住宅ローン残高があること。 (注)一定の住宅ローンとは金融機関から借り入れたもので、償還期間が10年以上のものをいいます。ローン残高の額は問いません。
  ４	面積制限	50m2以上(登記簿面積)
  ５	住宅ローン控除の適用	併用を認める
  ６	経過年数制限	なし

  特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除

  所有期間が５年を超え、譲渡契約締結日の前日において住宅借入金等の残高がある等一定の要件を満たすマイホームを譲渡した場合に生じた損失の金額があるときは、その年の他の所得との損益通算が認められ、控除しきれない損失の金額ある場合は、翌年以後３年内の各年分（合計所得金額が３０００万円以下である年分に限る）の総所得金額等からの繰越控除が認められます。

  １	居住用財産の定義	(1)現に居住している家屋を譲渡した場合 (2)居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき。 (3)家屋を取壊した場合は、上記(2)の範囲内で、家屋を取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき。(取壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可) (4)転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき。(但し、2つの家屋を所有する場合は、主たる居住用家屋)
  ２	共通	(1)共有の居住用財産を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内において各人毎に適用。 (2)譲渡する相手が、譲渡者の配偶者や親・子などの直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。 (3)一定の譲渡損失があること。（土地の譲渡損失は500㎡以下の部分に相当する金額のみ対象） (4)所得金額が3,000万円(給与収入の場合、3,336万円)以下の所得の年に繰越控除。 (3,000万円以上の年分は適用不可。ただし、損益通算を行う年は所得制限なし。) (5)平成21年12月31目までに譲渡したものに限ります。
  ３	特例の特徴	損益通算をしてもなお引ききれない譲渡損がある場合、損益通算をした翌年以後3年間その他の所得から繰越控除することができる。
  ４	所有期問	譲渡する年の1月1日現在で所有期間が5年超。
  ５	居住期間	居住期間は問わない。
  ６	連年適用の制限	前年、前々年において１、２、３、４、５、６ の居住用の特例の適用を受けていないこと。
  ７	損益通算ができる損失の金額	以下のうちいずれか少ない金額。 (1)譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額。 (2)譲渡資産にかかる一定の住宅ローンの金額から譲渡資産の譲渡対価の額を控除した残額。
  ８	繰越控除の対象	所得税・住民税
  ９	譲渡資産にかかる住宅ローン	譲渡契約を締結した日の前日において当該譲渡資産にかかる一定の住宅ローンの残高があること。 (注)一定の住宅ローンとは金融機関から借り入れたもので、償還期間が10年以上のものをいいます。 ローン残高の額は問いません。
  １０	買換え資産の要件	買換え資産を取得する必要なし

• 売却でかかる税金｜譲渡益が出た場合の特例

  譲渡益が出た場合の特例

  １、居住用財産の3000万円特別控除

  個人が居住用財産（自ら居住している土地・建物）を他に譲渡した場合、譲渡益から特別控除として

  3,000万円を差し引くことが可能となる特例です。

  １	居住用財産の定義	(1)現に居住している家屋を譲渡した場合。 (2)居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき。 (3)家屋を取壊した場合は、上記(2) の範囲内で、家屋を取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき。(取壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可) (4)転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき。(但し、2つの家屋を所有する場合は、主たる居住用家屋）
  ２	共通	(1)共有の居住用財産を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内において各人毎に適用。 (2)住宅ローン控除との重複適用は不可。 (3)譲渡する相手が、譲渡者の配偶者や親・子など直系血族、生計を一する親族、同族会社等でないこと。
  ３	その他	所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円が控除されます。 要件があえば２の特例と併用できます。３、４の特例との重複適用はできません。
  ４	所有期問	所有期間は問わない。
  ５	居住期間	居住期間は問わない。
  ６	連年適用の制限	3年に1度しか適用できません。 前年、前々年において １、３ 、４ 、５ 、６の適用を受けていないこと。

  ※税額の計算方法については、譲渡所得・税額の計算をご参照下さい。

  ２、居住用財産の税率軽減(軽減税率)

  譲渡する年の１月１日において所有期間が１０年を超える居住用財産（家屋・土地等とも）を譲渡した場合、

  長期譲渡所得の税率よりさらに有利な軽減税率が適用されます。

  １	居住用財産の定義	(1)現に居住している家屋を譲渡した場合 (2)居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき。 (3)家屋を取壊した場合は、上記(2)の範囲内で、家屋を取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき。(取壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可) (4)転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき。(但し、2つの家屋を所有する場合は、主たる居住用家屋）
  ２	共通	(1)共有の居住用財産を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内において各人毎に適用。 (2)住宅ローン控除との重複適用は不可。 (3)譲渡する相手が、譲渡者の配偶者や親・子など直系血族、生計を一する親族、同族会社等でないこと。
  ３	その他	所有期間が10年を超えているものについては税率が軽減されます。この特例は １ の特例と併せて適用ができます。３、 ４ の特例との重複適用はできません。
  ４	所有期問	譲渡した年の1月1日で、家屋と土地の所有期間がともに10年超。
  ５	居住期間	居住期間は問わない。
  ６	連年適用の制限	前年、前々年にこの特例の適用を受けていないこと。

  ※税額の計算方法については、譲渡所得・税額の計算をご参照下さい。

  ３、特定の居住用財産の買換えの特例

  所有期間が１０年を超え、居住期間が１０年以上の居住用財産を売却し、一定の条件を満たす買換え資産を取得する場合、譲渡所得に対する課税が繰り延べられる特例です。ただし、「居住用財産の３０００万円特別控除」や「居住用財産の税率軽減（軽減税率）」とは、選択適用です。

  相続等により取得した居住用財産の買換えの特例

  譲渡する居住用財産は相続などによって取得したものに限られ、しかも、３０年以上住んでいることなど、その適用条件が厳しいですが、買換資産の面積に制限がない点ではメリットがあります。
  ただし、「居住用財産の３０００万円特別控除」や「居住用財産の税率軽減（軽減税率）」とは、選択適用です。

• 売却でかかる税金｜譲渡所得税額の説明

  譲渡所得・税額の計算

  　譲渡所得の税率表
  

  	所有期間
  長短区分	短期	長期
  期間	5年以下※	5年超※	10年超所有軽減税率の特例
  居住用	39％ （所得税30％・住民税9％）	20％ （所得税15％・住民税5％）	(1)譲渡所得6,000万円以下の部分 14％(所得税10％・住民税4％) (2)譲渡所得6,000万円超の部分 20％(所得税15％・住民税5％)
  非居住用	39％ （所得税30％・住民税9％）	20％ （所得税15％・住民税5％）

  減価償却費の計算方法

  減価償却費の一般的な計算方法としては定額法と定率法があり、特に届出をしない場合は定額法で計算します。マイホーム・セカンドハウスは非事業用資産の耐用年数により減価償費を算出します。また、平成10年4月1日以降に取得した建物は、全て定額法により減価償却費を算出します。

  法定耐用年数表(定額法)

  非事業用の場合、マイホーム・セカンドハウス

  		耐用年数	償却率
  建物の構造等	木造	33年	0.031
  	軽量鉄骨	40年	0.025
  	鉄筋コンクリート造	70年	0.015

  (注1)非事業用の経過年数を計算する場合6ヵ月以上の端数は1年とし、6ヵ月未満は切り捨てます。
  (注2)軽量鉄骨の場合、骨格材3mm以下又は4mm超の場合は耐用年数及び償却率が異なりますので注意して下さい。

  売却諸経費

  売却諸経費と

  ・仲介手数料　 ・登記に関する手数料等　 ・分筆費用　 ・売却のために支払った立退料　 ・売買契約書の印紙代
  ・測量費用　 ・建物取壊費用　 ・売却のために行った建物の補修費

  は不動産の譲渡の際に直接出費した費用で、以下のようなものが対象となります。

• 購入にかかる税金｜固定資産税、都市計画税・住宅ローン控除

  固定資産税、都市計画税・住宅ローン控除

  固定資産税、都市計画税

  固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日現在の所有者が納税義務者となります。課税庁である市町村が税額を計算し、納税義務者に納税額を通知し、納税者はそれに基づき税額を納付します。
  尚、購入時には４月１日を起算日として、引渡日をもって年額を日割精算することが慣例です。

  固定資産税(住宅用地)の特例(マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション〔住宅用〕など)

  １

  住宅用地

  ●小規模住宅地(200m2以下の部分)・・課税標準×1/6 ●一般住宅用地(200m2超の部分)・・・課税標準×1/3 但し、建物の課税床面積の10倍が上限とされます。 (注1)店舗併用住宅の場合、居住用部分が1/2以上である場合、その敷地全てが住宅用とみなされます。 (注2)その敷地のうえに住宅が存在する限り、軽減の特例は適用されます。 (注3)マンション等集合住宅の場合、敷地全体の面積を居住用住戸の戸数で除した面積で判定します。

  ※住宅用地とは、専用住宅の土地又は併用住宅で建物の1/4以上が居住の用に供されている土地となります。

  都市計画税の軽減の特例(マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション〔住宅用〕など)

  １	住宅用地	●小規模住宅地(200m2以下の部分)・・課税標準×1/3 ●一般住宅用地(200m2超の部分)・・・課税標準×2/3 (注1)マンション等集合住宅の場合、敷地全体の面積を居住用住戸の戸数で除した面積で判定します。
  ２	新築住宅の建物	原則として軽減の特例はありません。 但し、市区町村によっては条例により特別に軽減の特例を設けている場合があります。

  ※住宅用地とは、専用住宅の土地又は併用住宅で建物の1/4以上が居住の用に供されている土地となります。

  住宅ローン控除

  マイホームを購入する時に住宅ローンを利用した場合、所得税から一定額を控除するという制度です。控除額は、入居した年度によって異なります。

  １	対象となるローン	●住宅とその敷地の取得のための借入金であること。 ●返済期間10年以上の借入金であること。 ●金融機関等からの借入であること。
  ２	控除額	●年末ローン残高×控除率＝控除額 ●年末ローン残高上限：5,000万円(平成21.22年入居) ●控除期間・控除額 控除期間： 10年間 住宅借入金等の年末残高（A）： 5,000万円以下の部分 各年分の控除額：（A）×1.0％
  ３	住宅の要件	●床面積（登記簿面積）50m2以上、50％以上は居住用。 ●マンション等耐火建築物は25年以内、木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたものであること。この年数を超えている場合は、その住宅が新耐震基準に適合していることについて証明されたものであること。 （注）家屋の一部が自己の居住用以外に利用される場合でも全体の床面積により判定します。 建物が共有でも持分割合を乗じることなく、全体の床面積で判定をします。
  ４	入居時期	●取得・増改築後6ヵ月以内に入居、入居後引き続き住んでいること。
  ５	適用期限	●平成21年12月31日までの入居
  ６	その年の所得合計	●3,000万円以下（給与所得の場合3,336万円以下）。
  ７	その他の特例との関係	●居住用財産の買換え等による譲渡損失の繰越控除 特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除とは併用可能です。この場合、譲渡の年と翌年3年間は譲渡損失の繰越控除を優先し、適用期間の残りの年に住宅ローン控除を適用することになります。

• 購入にかかる税金｜住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の計算(相続時精算課税の選択をした場合)

  住宅取得等資金の贈与を受けて相続時精算課税を選択した場合の贈与税の計算を具体例で説明しますと次のようになります。

  1　平成22年に父から4,300万円、母から1,000万円の住宅取得等資金の贈与を受け、いずれの贈与についても相続時精算課税を選択した場合

  相続時精算課税に係る特別控除額は、選択した贈与者ごとにそれぞれ適用されます。
  平成22年中の住宅取得等資金の贈与（合計所得金額が2,000万円以下である者が受ける贈与に限ります。）ついては1,500万円まで非課税とする制度があることから、父からの贈与についてこの制度を適用するものとします。

  (1)　父からの贈与

  (課税される金額の計算)
  4,300万円－〔1,500万円〕（非課税額）－〔2,500万円〕（特別控除額）=300万円
  (贈与税額の計算)
  300万円×20％(相続時精算課税に係る贈与税率)＝60万円(贈与税額)
  

  (2)　母からの贈与

  (課税される金額の計算)
  1,000万円－1,000万円(住特別控除額)＝0
  

  （注）　住宅取得等資金の非課税制度は受贈者1人について1,500万円（平成22年分に限る。）が限度となっているため、父からの贈与について非課税制度を適用して1,500万円を非課税とした場合には、母からの贈与については非課税制度の適用を受けることはできません。

  2　父から平成22年5月に800万円の住宅取得等資金の贈与を受け、更に平成22年8月に2,700万円の不動産の贈与を受けた場合

  住宅取得等資金について、1,500万円の非課税制度を適用します。

  (課税される金額の計算)
  住宅取得等資金　800万円－800万円（非課税額）＝0円
  不動産　2,700万円－110万円(基礎控除額)＝2,590万円
  (贈与税額の計算)
  2,590万円×50％－225万円＝1,070万円(贈与税額)

  ※　住宅取得等資金の贈与について、贈与税の課税価格に算入されるものがないことから、相続時精算課税選択特例の適用はありません。

  (関係法令等　相法21の12、21の13、措法70の2、70の3)

• 購入にかかる税金｜印紙税・登録免許税

  印紙税

  不動産の契約書作成時・住宅ローン契約作成時に納付する税金（国税）です。
  売買契約書、住宅ローン契約書の作成の際には、契約書の記載金額に応じた収入印紙を貼って消印する方法によって印紙税を納めなければなりません。

  印紙税の税額

  	契約書の記載金額	売買契約書	住宅ローン契約書
  １	100万円超200万円以下	2,000円	2,000円
  ２	200万円超300万円以下	2,000円	2,000円
  ３	300万円超500万円以下	2,000円	2,000円
  ４	500万円超1000万円以下	10,000円	10,000円
  ５	1000万円超5000万円以下	15,000円	20,000円
  ６	5000万円超1億円以下	45,000円	60,000円
  ７	金額の記載のないもの	200円	200円

  （注）売買契約書に課せられる印紙税の軽減は、平成21年3月31日までの適用です。

  登録免許税

  不動産を登記する際に納付する税金（国税）です。
  不動産を登記する際には、「表示登記」を除いて、税金を納付しなければなりません。これを「登録免許税」といいます。不動産の保存登記、移転登記、抵当権設定登記等により第三者への対抗要件を備え、保護される利益に対して課税される税金です。
  ※その他、登記申請時には司法書士への報酬額も必要です。

  税率

  １	保存登記	(建物)固定資産税評価額×0.4%
  ２	移転登記	(建物)固定資産税評価額×2% (土地)固定資産税評価額×1% ※1
  ３	抵当権設定登記	債権額×0.4%

  軽減措置適用の場合

  １	保存登記	(建物)固定資産税評価額×0.15% ※1
  ２	移転登記	(建物)固定資産税評価額×0.3% ※1 (土地)固定資産税評価額×1% ※1
  ３	抵当権設定登記	債権額×0.1% ※1

  表中の※は特例措置の場合です。以下要件すべてにあてはまる場合に適用されます。
  ※1： 平成21年3月31日まで

  • ・新築住宅は、床面積が50m2以上（登記簿面積）
  • ・中古住宅は、新築後20年（耐火構造の場合は25年）以内で床面積が50m2以上
  • ・（この年数を超えている場合には、その住宅が新耐震基準に適合していることについて照明されたものであること。） 自ら居住するための住宅であること新築または取得後1年以内の登記であること

  固定資産税評価額とは

  固定資産税の課税台帳登録価額（登記価額）のことです。 実際にかかった建築費や土地の購入金額ではありません。

• 購入にかかる税金｜住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例

  (相続時精算課税選択の特例)

  1　平成23年12月31日までに、親から住宅取得等資金の贈与を受けた20歳以上（贈与を受けた年の1月1日において20歳以上の者に限られます。）の子が、贈与を受けた年の翌年の3月15日までにその住宅取得等資金を自己の居住の用に供する一定の家屋の新築若しくは取得又は自己の居住の用に供している一定の家屋の増改築等の対価に充てて新築若しくは取得又は増改築等をし、その家屋を同日までに自己の居住の用に供したとき又は同日以後遅滞なく自己の居住の用に供することが確実であると見込まれるときには、住宅取得等資金の贈与者である親が65歳未満であっても相続時精算課税を選択することができます。

  ※　非課税の特例の適用を受ける場合には、適用後の住宅取得等資金について贈与税の課税価格に算入される住宅取得等資金がある場合に限り、この特例の適用があります。

  2　住宅取得等資金とは、贈与を受けた者が自己の居住の用に供する一定の家屋の新築若しくは取得又は自己の居住している家屋の一定の増改築等の対価に充てるための金銭をいいます。
  なお、一定の家屋の新築若しくは取得又は一定の増改築等には、その家屋の新築若しくは取得又は増改築等とともにするその家屋の敷地の用に供されることとなる土地や借地権などの取得も含まれます。
  ただし、贈与を受けた者の一定の親族など贈与を受けた者と特別の関係がある者との請負契約等により新築若しくは増改築等をする場合又はこれらの者から取得する場合には、この特例を受けることはできません。

  3　「一定の家屋」とは、次の要件を満たす日本国内にある家屋をいいます。
  なお、居住の用に供する家屋が二つ以上ある場合には、贈与を受けた者が主として居住の用に供すると認められる一つの家屋に限ります。

  (1)　家屋の登記簿上の床面積(区分所有の場合には、その区分所有する部分の床面積)が50平方メートル以上であること。

  (2)　購入する家屋が中古の場合は、家屋の構造によって次のような制限があります。

  イ　耐火建築物である家屋の場合は、その家屋の取得の日以前25年以内に建築されたものであること。

  ロ　耐火建築物以外の家屋の場合は、その家屋の取得の日以前20年以内に建築されたものであること。

  　ただし、地震に対する安全性に係る基準に適合するものとして、一定の「耐震基準適合証明書」又は「住宅性能評価書の写し」により証明されたものについては、建築年数の制限はありません。

  (3)　床面積の2分の1以上に相当する部分が専ら居住の用に供されるものであること。

  4　「一定の増改築等」とは、贈与を受けた者が日本国内に所有し、かつ、自己の居住の用に供している家屋について行われる増築、改築、大規模の修繕、大規模の模様替その他の工事のうち一定のもので次の要件を満たすものをいいます。

  (1)　増改築等の工事に要した費用が100万円以上であること。なお居住用部分の工事費が全体の工事費の2分の1以上でなければなりません。

  (2)　増改築等後の家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が専ら居住の用に供されること。

  (3)　増改築等後の家屋の登記簿上の床面積(区分所有の場合には、その区分所有する部分の床面積)が50平方メートル以上であること。

  5　適用手続
  相続時精算課税選択の特例の適用を受けるためには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、相続時精算課税選択の特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書に、相続時精算課税選択届出書、住民票の写し、登記事項証明書など一定の書類を添付して、納税地の所轄税務署に提出する必要があります。

  （非課税の特例）

  平成22年1月1日から平成23年12月31日までの間に、父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた20歳以上（贈与を受けた年の1月1日において20歳以上の者に限られます。）の受贈者が、贈与を受けた年の翌年3月15日までに上記(相続時精算課税選択の特例)の3及び4に記載した一定の家屋の新築若しくは取得又は一定の増改築等の対価に充てて新築若しくは取得又は増改築等をし、その家屋を同日までに居住の用に供するか又は同日後遅滞なく居住の用に供することが確実に見込まれる場合には、その住宅取得等資金の贈与のうち1,500万円（住宅取得等資金の贈与を受けた年が平成23年のみである場合は、1,000万円）までの金額について贈与税が非課税となります。
  なお、受贈者の贈与を受けた年の所得が2,000万円を超える場合には、この非課税の特例を適用することはできません。

• 購入にかかる税金｜不動産取得税

  不動産を取得した際に、「不動産取得税」がかかります。
  この場合の取得には、購入だけでなく、新築や増改築、交換や贈与などによって所有権を得た場合も含まれます。
  住宅を取得した際、または住宅用土地を取得した際には、適用要件を満たすと課税額が軽減される特例もあります。
  以下の表をご参照下さい。

買い替え相談

• ご相談ケース1　遠方に所有している住宅ローン残のある不動産を売却しての買い換えも可能

  当初、地元の不動産会社にご相談しましたが、住宅ローンの事前審査をお願いしてから2週間が経過しても何の連絡もなくイライラしてしまいました。

  その後、その不動産会社の営業マンから「審査は駄目でした」とそっけない連絡が来て、住み替え計画が振り出しに戻ってしまい途方にくれていたのですが、諦めきれずにネットで検索していて見つけたクレア・ドールさんへ会員登録したところ、すぐに連絡を頂くことができ、その次の日には自宅でコンサルティングを受けることにしました。

  担当の方にローンについて詳しいご説明いただき、ほぼ同一の内容で住宅ローンの審査をお願いすると、何と2日後には銀行からOKが出たので、すぐに購入物件を決め、所有マンションも買い取り保証制度を利用して売却することができました。

  対応してくださった営業マンの敏速な対応により、お会いしてから1週間で契約まで進めることができました。
  「住み替えローン」（オーバーローン）を利用して金利優遇も入れていただき大喜びです。

  不動産会社によってこんなに違いがあるんですね。

• ご相談ケース2　住替えローンを利用して、土地を購入後、お好きな建物をメーカーで建築することも可能。

  妻の実家の近くで住宅を探しておりましたが建売物件では思うようなものが見つからず、土地を購入して建物は好きな間取りで建てたいという希望がありました。

  しかし、所有マンションは売却すると損がでてしまい自己資金も0円なので無理と諦めていました。

  私は仕事柄、毎日深夜帰りのため中々家探しのため時間がとれなかったのですが、時間を気にせず何時でも何処でもメールで相談することができ、非常に効率の良い物件探しができました。

  相談が進んだ３週間頃、「土地からの購入も可能ですよ」と信じられないメールをいただき、半信半疑でお会いしてコンサルティングを受けたのですが、担当の方からの提案は、自宅マンションを買い取り保証制度で先に売却して土地を購入して建物を建てるという案だったので、それだと自宅を売った時の損益や住宅ローンのこと、そして住むところが無くなるのではないかという不安が過ぎりました。

  ところが、「先にご自宅を売却してもそのまま建物完成するまで住んでいられるように手配できる」という話を聞かされ、私の思っていた不安がなくなりまりました。さすがは不動産のプロ。そういう方法でも大丈夫なのですね。と非常に安心感を持ちました。

  おかげさまで、住宅ローンも住み替えローン（オーバーローン）を利用して先に売却損の融資を受け土地を無事購入出来ました。

  クレア・ドールさんにお願いして諦めずにチャレンジして良かったと思います。

• ご相談ケース3　自己資金は無く売却損が2000万円でも買い替えは可能。

  自宅マンションは9ヶ月前に購入しましたが、以前、所有していたマンションのローンの残分が既にプラスされていました。

  当初1人で住む予定で小さめのマンションを購入したのですが、突然息子2人が同居することになってしまったので手狭になり、再度買い替えを検討することになりました。

  そこで、インターネットで見つけた不動産会社数社に登録して査定していただいたところ、ほとんどの会社で2100万円も損がでるという結果を示され、とてもではないけれど買い替えは無理だと諦めかけていました。

  ところが、クレア・ドールさんの営業の方に、「売却損1000万円以上のお客様も何度もお取り扱いしておりますのでお任せください」と言われ、藁をもつかむ想いでお願いすることにしたのですが、本当に私達のようなケースでもローンが通りました。

  結果、親子ペア住み替えローンを利用して、おまけに金利優遇も入れていただき見事念願の新築一戸建てを購入することが出来感謝、感謝です。

  とにかく売却損が2000万円以上でても、住み替えが出来たことは驚きましたね。

• ご相談ケース4　住宅ローンが残っていても、先に自宅を購入し、引越した後に売却することも可能。

  結婚後に購入した自宅は駅から3分で買い物にも便利な場所でしが、職場まで2時間の通勤が大変でした。都内の一戸建てだったら通勤が楽にできるのに！が相談のキッカケです。

  物件を探し始めた当初は、うちには住宅ローンがまだ残っていたのでまずは先に売却をしないといけないと思い込んでいました。

  とりあえず売却価格を知りたくて、インターネットで気軽に相談できそうなクレア・ドールさんに売却相談をして査定をお願いしたところ、幸い住宅ローンの残額５００万円が減っていたので、先に購入物件のローンが組めることを教えてもらい、「納得のいく物件を購入した後に、じっくりと売却をするのはどうですか！」と力強いアドバイス頂きました。

  早速、自宅でコンサルティング（資金計画の相談）をうけ住宅ローンの事前審査をお願いしました。

  最優先の希望条件は「通勤時間の短さ」で担当者に物件の紹介をお願いしてみたら本当に頑張って色々紹介してくれて！！　ほぼ希望条件に近い物件に巡りあえました。

  新居に引越し後、落ち着いてからゆっくり売却が進められて助かりました。
  ご近所の目が気になるし、なにより生活している家の中って見られたくなかったので…本当に助かりました！！

  一時、賃貸に住むことが無くなったため、繰り上げ返済もできて、おかげで私のお遣いも増え、いっそう趣味に燃えています。

• ご相談ケース5　インターネット各サイトや不動産流通のオンラインシステムで、希望価格で早期の売却が実現。

  家族が増えることもあり、幼い子供の面倒を見てくれる妻の両親の近くに買い替えを考えましたが、まだ、住宅ローンが多く残っている為、「先に売却しないと購入は無理なので、売却後賃貸に仮住まいが必要です」と以前相談した不動産会社にいわれ、迷っていました。

   

  妻のお腹も大きくなり、時期的にも迫ってきたので、インターネットで住宅の情報を入手しようと検索で見つけたクレア・ドールさんに問い合わせしました。

   

  まめに船橋市の物件情報を提供してもらっていたので、そろそろ現地を見に行こうと思っていたところ、クレア・ドールさんから連絡をいただき、買い替え資金計画相談のコンサルティングを自宅で受けました。

   

  結果、売却査定を含め収入から見ても今の住宅ローンを残したまま新たな住宅ローンを組むことは不可能であると予想通りの回答でしたが、査定金額とローンの残債がほぼ同じだった為、売り買い同時に進めれば、仮住まいをする必要はないし、今の物件を売却して船橋市の物件を購入する事も広域で営業しているので大丈夫と言われ、安心して売却の依頼をしました。

   

  買いたい物件が見つかったところで、タイミングよく自宅を買いたい方が見つかり、担当の方もうまく裁いてくれたおかげで、希望通りの買い替えが成功しました。

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